Estamos passando por uma bolha imobiliária em nosso país?

Aqui vai mais uma opinião da PenseRico, e afirmo à vocês que estamos vivendo uma bola e não uma bolha imobiliária. O que seria isso?

Primeiramente o que é uma bolha no mercado financeiro? Seria um cenário de alta de preços inflada ao extremo fazendo com que cedo ou tarde poderá desabar a qualquer momento. Essa alta exagerada é chamada de bolha, pois quando desaba causa o efeito “estouro” desencadeando em uma sessão de quedas bruscas, fazendo com que os preços dos ativos em questão desabem rapidamente, causando o tal efeito “bolha” (infla e estoura).

O efeito bola é um pouco parecido, porém com um pequeno detalhe crucial para sua diferenciação, ele não estoura, e sim murcha. Ou seja, o que veremos futuramente não será uma queda brusca dos preços e sim ajustes pontuais. O cenário imobiliário que vivemos hoje não é caracterizado como bolha, alguns estão esperando aquela brusca queda nos preços dos imóveis, acreditando que os mesmos estão há preços absurdos e que voltarão a serem cotados a preços de 10 anos atrás, certamente vão esperar sentados igual aquelas caveirinhas que são postadas nas redes sociais.

É fato que o estimulo ao consumo fez que com as pessoas comprassem mais do que poderiam pagar, criando dividas de uma vida inteira e agora com o sistema em crise e desemprego aumentando, faz com que muitos que financiaram imóveis deixem de pagar. Mas isso talvez não impacte diretamente nos preços de forma brusca, pois os mesmos não subiram exclusivamente por este fator. Claro que isso levaria um debate de horas com especialistas, porém aqui vão alguns motivos que levantei sobre o porquê estamos vivendo uma bola e não uma bolha imobiliária:

  • Brasil ainda precisa de muita moradia

Isso envolve a lei da oferta e procura. Se ainda há muita procura, não há motivos para os preços dos imóveis despencarem. Assim que voltar a baixarem os juros, as compras de imóveis serão retomadas.

  • Preço de imóveis estava travado

Imagine um carro acelerando com o freio de mão puxado. Era isso que estava acontecendo com os preços dos imóveis no Brasil antes da liberação de credito para financiamento.

Antigamente, só era possível comprar um imóvel à vista, e para imóveis mais caros isso só era possível para quem possuía muito dinheiro. Como a maioria não tinha a possibilidade de comprar à vista, quem precisava vender teria de vender com um bom desconto.

  • “Quem tem não vende”

Quem tem não esta precisando vender, normalmente tem uma renda confortável e sem nenhum desespero por dinheiro. Desta forma ou pagam o que eles pedem ou simplesmente fica lá, parado esperando a bola terminar de murchar. Os únicos desesperados são as construtoras que alavancaram descontroladamente entre 2003 e 2005 e agora estão desesperadas para vender e fecharem suas contas.

  • Credito imobiliário mais restrito

Muito se compara o boom imobiliário do Brasil com o que aconteceu nos EUA, porém o acesso ao credito aqui é e foi muito mais restrito. Uma breve comparação:

Crédito nos EUA:

  1. Era possível comprar imóvel sem comprovar renda (liberando créditos para negativados).
  2. Uma única pessoa poderia financiar mais de um imóvel ao mesmo tempo.
  3. Credito sem entrada.

Essas três características fizeram com que realmente abrisse brecha para uma bolha, diferente do acesso ao credito que existe no Brasil.

Credito no Brasil:

  1. Comprovação de renda.
  2. Parcelas do credito não pode comprometer mais de 30% da renda familiar.
  3. Um financiamento por pessoa.
  4. Credito com entrada.
  5. Inadimplência abaixo dos 2%.

Todas essas características da a entender que nossa bola imobiliária está apenas murchando sem muitas vezes cair na percepção da maioria que está esperando a tal bolha. E quando se derem conta a bola já murchou há muito tempo sem ao menos cair no seu radar.

Não estou dizendo aqui que o preço dos imóveis está alto ou baixo, a relação é entre a existência de uma bolha ou não. E com todas essas características e restrições do mercado imobiliário brasileiro fazem com que a força de uma bolha estourar passe longe de acontecer, o que estamos e iremos presenciar é apenas uma bola se murchando, ou seja, preços caindo gradativamente para um futuro próximo (ou não) voltar a subir.

Um forte argumento que os prós da existência de uma bolha imobiliária podem usar, é sobre o fato de grandes construtoras estarem quebrando ou passando por dificuldades, como é o caso da ROSSI, PDG e outras. Acontece que os problemas que elas estão passando estão ligados muito mais por sua má administração do que pela crise do setor. O problema não é generalizado, existem empresas que estão super bem controladas durante este período, logicamente que suas margens diminuíram, porém não estão passando por dificuldades financeiras, como é o caso da EZTEC.

Aquela velha historia do “Só quando a maré baixa é que você descobre quem estava nadando nu.” se retrata muito bem neste cenário. O problema é que estas empresas que estão passando por dificuldades hoje acreditavam que “boom” imobiliário duraria para sempre, que o crescimento exponencial  durante 2003 a 2010 nunca acabaria. E agora que a maré baixou ficou evidente de quem nadava nu e de quem estava trajado.

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